Der Marktwert (Verkehrswert) beziffert den aktuell am Markt realisierbaren Verkaufspreis einer Immobilie. Der Sachwert hingegen basiert primär auf den Herstellungskosten des Gebäudes abzüglich der Abnutzung, zuzüglich des Bodenwerts. Während Banken oft den Sachwert zur Absicherung nutzen, ist für den Verkauf der Marktwert entscheidend, da dieser die aktuelle Marktdynamik und Lagequalität berücksichtigt.

Bei der Immobilienbewertung im Erbfall geht es meist um die Feststellung des Verkehrswerts zum Todeszeitpunkt des Erblassers. Dies dient als Grundlage für die Berechnung der Erbschaftsteuer durch das Finanzamt oder zur fairen Aufteilung unter einer Erbengemeinschaft. Ein rechtssicheres Gutachten durch einen Experten verhindert hierbei oft Überbewertungen durch pauschale Schätzverfahren der Finanzbehörden.

Der Ablauf eines Immobilienverkaufs gliedert sich in drei Hauptphasen: die Vorbereitung (Unterlagenbeschaffung und Wertermittlung), die Vermarktung (Exposé-Erstellung und Besichtigungen) und die Abwicklung (Notartermin und Übergabe). Ein strukturierter Prozess sichert nicht nur den Bestpreis, sondern minimiert auch rechtliche Haftungsrisiken für den Verkäufer.

Ein Makleralleinauftrag verpflichtet den Makler für eine festgelegte Laufzeit zu intensiven Verkaufsaktivitäten, während der Eigentümer darauf verzichtet, andere Makler parallel zu beauftragen. Dies verhindert einen “Preiskampf” zwischen verschiedenen Anzeigen und stellt eine koordinierte Vermarktungsstrategie sicher, was die Attraktivität der Immobilie am Markt steigert.

Der Energieausweis ist ein Dokument, das die Energieeffizienz eines Gebäudes bewertet. Er ist bei Verkauf oder Neuvermietung gesetzlich verpflichtend und muss spätestens bei der Besichtigung vorliegen. Man unterscheidet zwischen dem Bedarfsausweis (berechnet auf Basis der Bausubstanz) und dem Verbrauchsausweis (basierend auf dem realen Heizverbrauch der letzten drei Jahre).

• Todesbescheinigung: Ein Arzt muss den Tod feststellen und die ärztliche Todesbescheinigung ausstellen.

• Sterbeurkunde: Mit der ärztlichen Bescheinigung und den Personalstandsurkunden (Geburtsurkunde, Heiratsurkunde) muss beim Standesamt des Sterbeortes die Sterbeurkunde beantragt werden. Dies sollte spätestens am dritten Werktag nach dem Tod geschehen.

• Testamentseröffnung: Wenn ein Testament oder ein Erbvertrag vorliegt, müssen diese Dokumente im Original beim zuständigen Nachlassgericht (Amtsgericht am letzten Wohnsitz der Verstorbenen) abgeliefert werden.

• Erbschein: Um sich gegenüber Banken, Versicherungen oder dem Grundbuchamt als rechtmäßiger Erbe auszuweisen, benötigen Sie meist einen Erbschein. Diesen beantragen Sie (ggf. über einen Notar) ebenfalls beim Nachlassgericht.

  • Hinweis: Ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll ersetzt oft den teuren Erbschein.

• Ausschlagungsfrist: Möchten Sie das Erbe (z. B. wegen Überschuldung) ausschlagen, haben Sie hierfür in der Regel 6 Wochen Zeit ab dem Moment, in dem Sie von der Erbschaft erfahren haben.

• Erbschaftssteuer: Das Finanzamt muss innerhalb von 3 Monaten nach Kenntnis über den Erbfall informiert werden.

Wenn eine Immobilie im Spiel ist, muss das Grundbuch korrigiert werden, da der eingetragene Eigentümer nicht mehr lebt.

• Wo: Beim zuständigen Grundbuchamt (Amtsgericht des Immobilienstandorts).

• Frist & Kosten: Wenn Sie den Antrag auf Grundbuchberichtigung innerhalb von zwei Jahren nach dem Todesfall stellen, ist die Eintragung der Erben in der Regel gebührenfrei.

• Unterlagen: Sie benötigen hierfür den Erbschein oder das eröffnete notarielle Testament.

Denken Sie daran, laufende Kosten zu stoppen oder umzuleiten:

• Versicherungen: Gebäudeversicherung informieren (der Schutz besteht fort, aber der Versicherungsnehmer ändert sich).

• Versorger: Strom, Gas, Wasser und Müllabfuhr informieren.

• Abos & Konten: Zeitungen, Telefon/Internet und GEZ kündigen.

Checkliste für Ihre Unterlagen

Bevor Sie die Behördengänge antreten, stellen Sie sicher, dass Sie folgende Dokumente Ihrer Eltern griffbereit haben:

• Personalausweise

• Geburtsurkunden

• Eheurkunde / Stammbuch

• Vorhandene Testamente

• Unterlagen zur Immobilie (Grundbuchauszug, Brandversicherungsurkunde)

Es gibt grundsätzlich vier Wege, wie mit einem gemeinsamen Haus oder einer Wohnung verfahren werden kann:

• Verkauf: Die Immobilie wird verkauft, laufende Kredite getilgt und der Resterlös zwischen den Partnern aufgeteilt.

• Übernahme: Ein Partner übernimmt den Anteil des anderen (meist gegen eine Ausgleichszahlung) und führt den Kredit allein weiter.

• Vermietung: Die Immobilie bleibt im gemeinsamen Besitz und wird vermietet. Die Mieteinnahmen werden geteilt.

• Realteilung: Bei Mehrfamilienhäusern oder großen Grundstücken kann das Objekt rechtlich in separate Einheiten aufgeteilt werden.

• Wichtig: Dem Kreditinstitut ist es meist egal, wer auszieht. Haben beide Partner den Darlehensvertrag unterschrieben, haften beide als Gesamtschuldner.

• Die Bank kann die Raten von beiden fordern, unabhängig davon, wer noch im Haus wohnt. Eine Entlassung aus der Haftung muss aktiv mit der Bank verhandelt werden (meist nur bei ausreichender Bonität des verbleibenden Partners möglich).

Wenn kein Ehevertrag (Gütertrennung) besteht, leben Ehepaare im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft.

• Bei einer Scheidung wird der Vermögenszuwachs verglichen, den beide während der Ehezeit erzielt haben.

• Ist die Immobilie im Wert gestiegen oder wurde der Kredit während der Ehe getilgt, fällt dieser Wertzuwachs in den Zugewinnausgleich.

Eine Scheidung ist emotionaler Ausnahmezustand – und das gemeinsame Haus oft der größte Streitpunkt. Warum ein Immobilienmakler in dieser Phase mehr ist als nur ein Verkäufer.

Wenn sich die Partner nicht einigen können, bleibt oft nur die Teilungsversteigerung.

• Dies ist ein öffentliches Verfahren beim zuständigen Amtsgericht.

• Vorsicht: Eine Versteigerung führt oft zu einem geringeren Erlös als ein freier Verkauf am Markt und sollte daher die letzte Option sein.

• Notar- und Grundbuchkosten: Die Änderung des Eigentümerstatus muss notariell beurkundet werden.

• Grunderwerbsteuer: Ein großer Vorteil: Übertragungen im Rahmen einer Scheidung (oder zur Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung) sind in Deutschland in der Regel von der Grunderwerbsteuer befreit.

Für den Zugewinnausgleich oder die Auszahlung des Partners ist ein aktueller Marktwert unerlässlich.

• Immobilienmakler: Bietet eine marktnahe Einschätzung für den geplanten Verkauf.

• Sachverständige: Erstellen gerichtsfeste Wertgutachten, falls es zum Streit kommt.

• Die Faustformel: Sie sollten mindestens die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, ggf. Makler) aus eigenen Mitteln decken können. Diese liegen je nach Bundesland zwischen 10 % und 15 % des Kaufpreises.

• Bessere Konditionen: Je mehr Eigenkapital Sie einbringen (ideal sind 20 % oder mehr), desto niedriger ist das Risiko für die Bank und desto attraktiver wird Ihr Zinssatz.

• Vollfinanzierung: Eine Finanzierung ohne Eigenkapital („100 %-Finanzierung“) ist nur bei sehr hoher Bonität und sicherem Einkommen möglich, führt aber zu deutlich höheren Zinsen.

Die Bank ist gesetzlich (Wohnimmobilienkreditrichtlinie) verpflichtet zu prüfen, ob Sie das Darlehen über die gesamte Laufzeit nachhaltig bedienen können.

• SCHUFA-Auskunft: Ein positiver Score ohne Negativmerkmale ist Voraussetzung.

• Haushaltsrechnung: Die Bank stellt Ihre Einnahmen gegen die Ausgaben. Als Richtwert gilt: Die monatliche Kreditrate sollte 35 % Ihres Nettoeinkommens nicht dauerhaft überschreiten.

• Beschäftigungsverhältnis: Festangestellte (außerhalb der Probezeit) und Beamte haben es am einfachsten. Selbstständige müssen meist Bilanzen oder Einnahmen-Überschuss-Rechnungen der letzten zwei bis drei Jahre vorlegen.

Die Bank finanziert nicht blind jeden Kaufpreis. Sie ermittelt den Beleihungswert.

• Liegt der Kaufpreis deutlich über dem von der Bank ermittelten Wert (z. B. wegen Liebhaberpreisen), müssen Sie die Differenz oft durch zusätzliches Eigenkapital ausgleichen.

• Tipp: Ein professionelles Wertgutachten oder eine fundierte Marktanalyse durch Ihren Makler hilft, böse Überraschungen bei der Finanzierung zu vermeiden.

Ja, auch 2026 gibt es attraktive Programme, besonders für energieeffiziente Immobilien:

• KfW-Förderung: Kredite für klimafreundliche Neubauten oder energetische Sanierungen bieten oft Zinssätze, die deutlich unter dem Marktdurchschnitt liegen.

• Regionale Programme: Viele Bundesländer unterstützen Familien beim Erstkauf von Wohneigentum durch zinsgünstige Darlehen oder Zuschüsse.

Je vollständiger Ihre Unterlagen sind, desto schneller erhalten Sie eine Zusage:

• Persönlich: Gehaltsabrechnungen (letzte 3 Monate), aktueller Rentenbescheid, Eigenkapitalnachweise, Kopie Personalausweis.

• Zum Objekt: Aktueller Grundbuchauszug, Flurkarte, Wohnflächenberechnung, Grundrisse, Energieausweis und aussagekräftige Fotos.

Es gibt Dokumente, die gesetzlich vorgeschrieben sind oder spätestens zur Besichtigung vorliegen müssen:

• Energieausweis: Ohne diesen darf eine Immobilie heute kaum noch inseriert werden. Es wird zwischen dem Bedarfsausweis und dem Verbrauchsausweis unterschieden.

• Grundbuchauszug: Dieser darf meist nicht älter als drei Monate sein. Er gibt Auskunft über Eigentumsverhältnisse sowie Lasten und Beschränkungen (Abteilung II und III).

• Flurkarte (Liegenschaftskarte): Ein amtlicher Lageplan des Grundstücks.

Käufer und deren finanzierende Banken verlangen detaillierte Informationen zur Substanz:

• Grundrisse & Schnitte: Maßstabsgetreue Zeichnungen aller Etagen.

• Wohnflächenberechnung: Eine detaillierte Aufstellung nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV).

• Baubeschreibung: Informationen zu verwendeten Materialien und der Bauweise.

• Nachweise über Sanierungen: Rechnungen von Dach-, Fenster- oder Heizungserneuerungen der letzten Jahre.

Wenn das Haus als Anlageobjekt verkauft wird, sind folgende Unterlagen essenziell:

• Mietverträge: Aktuelle Versionen inklusive aller Nachträge.

• Nebenkostenabrechnungen: Die Aufstellungen der letzten zwei bis drei Jahre.

• Nachweise über Mietzahlungen: Um die Bonität der Mieter zu belegen.

Damit der Käufer eine Finanzierung erhält, fordert die Bank meist ein „Beleihungswert-Paket“:

• Brandversicherungsnachweis: Der Nachweis über die Gebäudeversicherung.

• Berechnung des umbauten Raums: Angabe des Brutto-Rauminhalts (m³).

• Aktuelle Grundsteuerbescheide.

Die Beschaffung erfolgt bei verschiedenen Ämtern und Stellen:

• Grundbuchamt (Amtsgericht): Grundbuchauszug.

• Katasteramt: Flurkarte.

• Bauordnungsamt: Bauakte (Grundrisse, Baugenehmigung), falls diese privat nicht mehr vorliegen.

• Schornsteinfeger / Energieberater: Energieausweis.